Keirlandse Zillen krijgt stadspark van 1,1 hectare

Groene fiets- en wandelverbinding vanuit Achterbos richting Centrum

Keirlandse Zillen krijgt stadspark van 1,1 hectare

Een openbaar stadspark van maar liefst 1,1 hectare omgeven door een hele waaier aan zorgdiensten, residentieel wonen in het groen én bijzondere handelszaken die een meerwaarde opleveren voor het Centrum. Samengevat zijn dat de contouren van het voorgestelde masterplan waarbinnen de privé-eigenaars van de site Keirlandse Zillen – ook gekend als ‘De Noordhoek’ - hun project moeten uitwerken. Het masterplan én een mogelijke invulling werden donderdagavond voorgesteld aan het grote publiek. Iedereen krijgt nog tot vrijdag 26 mei de tijd om eventuele opmerkingen op het masterplan door te sturen naar secretariaat@gemeentemol.be. In de zitting van juni oordeelt de gemeenteraad finaal over het masterplan. Hiermee beslist de gemeenteraad over de beleidsmatig gewenste ontwikkeling van de ruimtelijke ordening tussen Keirlandse Zillen en Postelarenweg. Vervolgens is het aan de projectontwikkelaar om zijn project binnen deze krijtlijnen uit te werken en de vereiste vergunningen aan te vragen. Deze procedures gaan telkens gepaard met een openbaar onderzoek.

Vroeger historische site, nu grotendeels in verval

De site langs de Keirlandse Zillen was vroeger een tegelfabriek van de Molse industrieel Jos Helsen. In de jaren ’70 verdween de tegelfabriek én raakte de site grotendeels in verval. Op dit moment is in de centrale hal nog een kartingcentrum gevestigd, de rest van de maar liefst 3,4 hectare grond bevat vooral bouwvallige en ongebruikte constructies.

Een lange voorgeschiedenis van onaanvaardbare projecten

De volledige site staat op het gewestplan rood ingekleurd, waardoor zowel wonen, handel, bedrijvigheid als openbare diensten en groene ruimte tot de mogelijke functies behoren. De afgelopen vijftien jaar kwamen de eigenaars met verschillende toekomstplannen voor de dag.

Telkens opnieuw omvatten de voorstellen een maximum aan appartementen met veel hoogbouw, beperkte publiek toegankelijke ruimtes en weinig groen. Sommige projecten telden zelfs meer dan 300 appartementen of 20.000 m² retail. Deze projecten boden volgens het gemeentebestuur weinig tot geen meerwaarde voor de buurt én de strategisch belangrijke stationsomgeving.

Krijtlijnen uitgetekend in masterplan

Het gemeentebestuur veranderde daarom van aanpak en stelde ontwerpbureau OMGEVING aan. Dit studiebureau specialiseert zich onder andere in stedenbouwkundige ontwikkeling. Zij kregen de opdracht om een masterplan uit te werken voor het gebied ten noorden van de spoorweg. Deze visie omvatte ook de site langs de Keirlandse Zillen, zodat deze kan worden ontwikkeld tot een aantrekkelijk visitekaartje voor de stationsomgeving met voldoende groen en publieke ruimte.

De stedenbouwkundige experts analyseerden grondig de potentie van dit gebied én legden de relatie met de ruimere omgeving. Daarbij kwamen ze tot de conclusie dat de site Keirlandse Zillen perfect is om via een centraal groen park een zachte fiets- en wandelverbinding te creëren tussen Achterbos en het Centrum. In een latere tweede fase kan de zachte fiets- en wandelverbinding worden doorgetrokken tot aan de Postelarenweg, tegenover de Rollekens.

Een publiek park – zo blijkt uit sterke voorbeelden in andere steden – mag vooral geen doodse bedoening zijn, want dit leidt ’s avonds dan weer tot andere problemen. Het centrale park wordt daarom langs beide zijden omzoomd door kwalitatieve gebouwen met levendige functies. Aan de zijde van de Turnhoutsebaan voorzien de stedenbouwkundige experts een hoogbouwaccent met bijzondere handelszaken op de gelijkvloerse verdieping. Aan de westelijke zijde van het park is ruimte voor lagere residentiële gebouwen.

Eigenaar tekent concreet project uit

Het voorstel van masterplan vormde voor de privé-eigenaars van de site de basis voor het uitwerken van een eerste mogelijk concreet project. Ook dit werd donderdag 12 mei gepresenteerd door architectenbureau D&A Architecten. Een blikvanger binnen het project is het grote gebouw langs de Keirlandse Zillen met de winkels op het gelijkvloers en de zorgdiensten op de eerste verdieping. Op deze verdieping voorziet de projectontwikkelaar een grote foyer, bereikbaar via een brede trap vanuit het stadspark. Vanuit de foyer heb je een mooi uitzicht op de aanpalende daktuinen.

De publiek toegankelijke foyer op de eerste verdieping wordt het centrale knooppunt van alle zorgdiensten in het gebouw. Denk daarbij aan een revalidatiecentrum met een gekoppelde fitness, kabinetten van geneesheren-specialisten, een orthopedische winkel en werkatelier,…. De appartementen die zich in de bovenverdiepingen van dit gebouw bevinden, kunnen maximaal gebruikmaken van de zorgdiensten.

Het stadspark – dat dwars door de site snijdt - krijgt een kwalitatieve invulling met fiets- en wandelpaden, banken, open grasveld, bomen,…. Aan de overzijde van het park komen vijf residentiële appartementsgebouwen, verspreid in een semipublieke groene ruimte. Dit garandeert een mooie overgang tussen het publieke stadspark en het residentiële gedeelte van de site.

Wat met de mobiliteit

Ook de mobiliteit werd grondig onderzocht. Het publieke park en de semi-publieke ruimte tussen de residenties wordt volledig gevrijwaard van gemotoriseerd verkeer. Er komen twee ondergrondse parkings: een parkeerkelder voor de residentiële gebouwen én een ondergrondse garage voor alle zorgfuncties. Daarnaast komt aan de achterzijde nog een parking voor de winkels.

De hoofdtoegang voor auto’s komt langs de Keirlandse Zillen. De uitrit verloopt via de Groeneweg. Om te vermijden dat de Groeneweg een doorgangsfunctie krijgt, wordt deze ter hoogte van het toekomstige park ‘geknipt’. Hierdoor wordt het verkeer gericht naar de Turnhoutsebaan geleid. Deze knip maakt ook de latere tweede fase van het masterplan mogelijk. De in- en uitritten voor de parkeerkelder onder de residentiële gebouwen komen zowel uit op Keirlandse Zillen als op de Groeneweg. Het gaat hier uitsluitend om residentieel verkeer met respect voor de leefbaarheid van deze woonstraten.

Winkels? Ja, maar!

In eerder ingediende plannen was sprake van 20.000 m² winkeloppervlakte. Dit werd in het nieuwe masterplan gereduceerd tot ongeveer 8.000 m². Bovendien werd afgesproken dat de minimale vloeroppervlakte per winkel 600 m² moet zijn, waardoor hier andere soorten handelszaken zich zullen vestigen dan de winkels in onze bestaande handelskern. Voor twee winkels wordt een uitzondering gemaakt, zij mogen minimum 400m² bedragen.

Daarnaast sluit het gemeentebestuur een aantal winkelactiviteiten expliciet uit, zodat de aantrekkingskracht van onze handelskern intact blijft. Wat mag niet? Enkele voorbeelden: bloemenwinkel, textiel (uitgezonderd drie handelszaken), cosmetica,… Wat mag wel? Tuincentrum, sanitair, fitness, congreszaal, hotel, kantoor, kinderopvang,… Al deze toegelaten activiteiten zorgen juist voor een toegevoegde waarde en een versterking van het bestaande, nabijgelegen handelscentrum.

Een bijkomende compensatie voor de handelskern omvat een investering van 1,5 miljoen euro door de projectontwikkelaar in het bestaande handelscentrum. De projectontwikkelaar koopt minimum twee leegstaande panden aan langs de bestaande winkelas, renoveert deze panden én biedt deze opnieuw aan met een aanzienlijke huurkorting.

De cijfers

Het totale terrein langs de Keirlandse Zillen meet 3,4 hectare. Daarvan wordt in het voorgestelde project 1,05 hectare bebouwd, 1,7 hectare wordt voorbehouden voor groene ruimte. Het stadspark neemt daarvan 1,1 hectare in beslag. De overige 0,6 hectare groen omvat de semipublieke ruimte tussen de residenties. De verharde ruimte voor de parking omvat slechts 0,66 hectare. De projectontwikkelaar voorziet in totaal een 130 à 140 wooneenheden.

Wat nu?

Iedereen krijgt de komende weken de kans om opmerkingen en reacties te geven op het masterplan van OMGEVING. Deze stuur je uiterlijk vrijdag 26 mei naar secretariaat@gemeentemol.be. Alle opmerkingen worden door de verkeersdienst, de dienst lokale economie en de dienst ruimtelijke ordening geanalyseerd en beoordeeld. Uiteindelijk beslist de gemeenteraad in de zitting van juni over de al dan niet definitieve goedkeuring van het masterplan.

Wanneer het masterplan is goedgekeurd, vormt dit een basis voor de projectontwikkelaar om zijn ontwerpen verder uit te werken. Afhankelijk van de timing die de projectontwikkelaar voorziet, moet eerst een verkavelingsaanvraag worden ingediend. Deze procedure omvat ook een openbaar onderzoek. De verkavelingsvergunning omvat eveneens het overdragen van de ruimte voor het publiek park naar het gemeentebestuur.

Pas als deze vergunning rond is, volgt een aanvraag voor een stedenbouwkundige (omgevings)vergunning, socio-economische vergunningen,… Ook in deze procedures gelden er specifieke regels voor de organisatie van openbare onderzoeken.

Het gemeentebestuur engageert zich samen met de projectontwikkelaar om in elke fase transparant en helder te communiceren.