Raad voor Vergunningsbetwistingen onderzoekt geweigerde KMO-units in Citéwijk

Smets Investeringsmaatschappij diende een verzoekschrift in bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. De projectontwikkelaar gaat niet akkoord met de beslissingen van het gemeentebestuur en de deputatie om het project met 10 KMO-units in de Gompelse Citéwijk niet te vergunnen. De Raad voor Vergunningsbetwistingen beoordeelt het project niet inhoudelijk. Dit beroepsorgaan focust zich uitsluitend op het correct volgen van de juiste juridische procedures. Tijdens de beroepsprocedure laat het college van burgemeester en schepenen zich bijstaan door een gespecialiseerd advocatenbureau.

Projectontwikkelaar Smets Investmaatschappij diende eind 2021 een vergunningsaanvraag in voor de realisatie van 10 KMO-units naast het Casino van Gompel. Om alle inwoners te informeren over de plannen én te peilen naar mogelijke opmerkingen vanuit de buurt, organiseerde het gemeentebestuur begin 2022 een consultatieronde. Tijdens deze consultatieronde kon iedereen de plannen inkijken en eventuele opmerkingen formuleren.

Het gemeentebestuur nam alle ontvangen opmerkingen mee in overweging bij de stedenbouwkundige beoordeling van het project en het al dan niet afleveren van een omgevingsvergunning. Het project werd uiteindelijk door het gemeentebestuur geweigerd. De projectontwikkelaar ging in beroep tegen deze beslissing bij de deputatie van de provincie Antwerpen. Na een nieuwe evaluatie kwam de deputatie ook tot een negatief besluit. Na deze beslissing restte de projectontwikkelaar nog één beroepsmogelijkheid: de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Inhoud van het project?

Links naast het Casino van Gompel ligt open ruimte die aan de achterzijde grenst aan de voetbalterreinen. Volgens het gewestplan is het perceel – net zoals het casino - gelegen in industriegebied. Projectontwikkelaar Smets Investmaatschappij diende voor dit gebied een projectaanvraag in totaal 10 KMO-units. Het project had volgende omschrijving:

ü  Tien units in één grote industrieloods in u-vorm met een centraal binnenplein.

ü  Eén centrale in- en uitgang.

ü  Een loods met een totale brutogrondoppervlakte van 3.146 m².

ü  De verschillende KMO-units variëren van 260 tot 500 m².

ü  Gebouw van 7 meter hoog met betonnen sandwichpanelen.

ü  De poorten van de KMO-units zijn naar het binnenplein gericht.

ü  Naast inpandig parkeren omvat het project in totaal 20 parkeerplaatsen. Deze situeren zich vooral in de voortuinzone.

ü  Groenzone aan de linker- en achterzijde van het project van drie meter breed.

ü  Een afstand van 10 meter aan de rechterzijde tot aan de perceelsgrens met het Casino van Gompel. Deze zone wordt ingericht als groenzone met een talud van 2 meter hoogte. Op de talud komen hoogstammige bomen, aangevuld met een onderbeplanting en een houtkant.

ü  Ter hoogte van de rooilijn voorzien de plannen een haag en vier hoogstambomen in de voortuinzone.

Consultatieronde

Voor dit project in deze specifieke zone van het gewestplan was een openbaar onderzoek niet wettelijk verplicht. Gezien de nabijgelegen bewoning en het naastgelegen Casino van Gompel als beschermd monument, organiseerde het gemeentebestuur op eigen initiatief een consultatieronde. Deze consultatieronde gaf alle buurtbewoners en overige geïnteresseerden de kans om het dossier in alle transparantie te bekijken en opmerkingen geven. Alle 133 ingediende opmerkingen werden door het gemeentebestuur in overweging genomen bij de beoordeling van het dossier.

Geen vergunning

Het college van burgemeester en schepen besliste om géén vergunning af te leveren en dus het project te weigeren. Verschillende redenen lagen aan de basis van deze beslissing. Zo kwamen we na een uitgebreide analyse tot de conclusie dat het project niet functioneel inpasbaar is in de omgeving met het naastgelegen beschermde Casinogebouw, de aanpalende woonwijk en de nabijheid van de waardevolle Molse Netevallei.

De aanvraag heeft bovendien een negatieve mobiliteitsimpact voor de buurt en voldoet om verschillende redenen niet aan de geldende parkeerverordening. Zo bevat het project onvoldoende kwalitatieve parkeerplaatsen, zijn er problemen inzake verkeersafwikkeling op de KMO-zone zelf en bevinden er zich op het terrein geen opstel- of wachtruimtes voor laden en lossen.

Verder is het uitgetekende KMO-gebouw voor dit perceel niet aanvaardbaar op vlak van inplanting en schaalgrootte en getuigt het ontwerp met betonnen sandwichpanelen niet van verantwoord materialengebruik tegenover de kwetsbare omgeving.

We spreken voor dit project niet over verantwoord ruimtegebruik maar eerder van een overdadig ruimtebeslag. De realisatie van dit project leidt tot een te sterke negatieve impact op de belangrijke erfgoedwaarde van het Casino wat momenteel in zijn oude glorie wordt hersteld. Het project is disproportioneel groot in vergelijking met het Casino.

Ook de talud tussen de KMO-units en het Casino worden als onnatuurlijk geëvalueerd. Deze poging om de KMO-units van het Casino visueel uit elkaar te halen, vormt een te harde scheidingslijn en benadrukt juist het verschil. In plaats van een talud is er nood aan een voldoende brede zijtuinstrook die als aantrekkelijke parkzone wordt ingericht, zodat deze op mooi aansluit op de historische omgeving van het Casino.

Vervolg

Na de weigering van de vergunning door het college van burgemeester en schepenen besliste de projectontwikkelaar om in beroep te gaan tegen deze beslissing. Dit leidde tot een nieuwe analyse van het dossier door de deputatie van de provincie Antwerpen. Met onder andere onderstaande argumenten kwam de deputatie tot hetzelfde weigeringsbesluit:  

ü  Bufferzone tegenover achterliggend agrarisch gebied met ecologisch belang

“De voorziene bufferzone is bijgevolg niet afdoende en niet in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan.”

ü  Planologisch

“Het project is niet in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan.”

ü  Functionele inpasbaarheid in de omgeving

“Zo dient te worden vastgesteld dat er onder meer sprake is van:

- Ontbreken van voldoende bufferzone

- Aantasting van de erfgoedwaarde

- Problemen i.v.m. verkeersveiligheid”

ü  Schaalgrootte, ruimtegebruik en visueel-vormelijke elementen

“De aanvraag is qua schaal niet in verhouding tot de omgeving en heeft geen verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid.”

“Wanneer we het inplantingsplan bekijken valt hieruit duidelijk af te leiden dat er sprake is van een maximalisatie van de bebouwde oppervlakte. Er wordt slechts voorzien in minimale groenbuffers t.o.v. de perceelsgrenzen links en rechts van het op te richten volume en ook voor wat betreft de voortuinstrook is er sprake van slechts zeer beperkte buffering dit terwijl de overzijde uit een residentieel gegeven bestaat.”

“De visueel-vormelijke elementen en het materiaalgebruik van de aanvraag zijn niet inpasbaar in de omgeving. Voor de oprichting van de KMO-units wordt geopteerd voor betonnen sandwichpanelen. Hoewel deze materiaalkeuze perfect verdedigbaar is vanuit duurzaam, ecologisch en industrieel standpunt, is ze op deze locatie niet inpasbaar. De KMO-units zijn weliswaar gelegen in industriegebied, maar worden volledig omgeven door een erfgoedlandschap (ook het perceel zelf maakt hier deel van uit).”

“Vervolgens dient nog te worden opgemerkt dat de voortuinzone bijzonder beperkt en bovendien voor meer dan de helft verhard is. Het nog ingetekende groen in de voortuin is beperkt tot een groene haag en de aanplant van 4 hoogstambomen. Rekening houdend met het feit dat het perceel een breedte heeft van zo’n 71 meter is het voorzien van slechts 4 hoogstambomen ontoereikend als visueel scherm. De KMO-units zullen bijgevolg vanop de straat bijzonder goed zichtbaar zijn, wat onwenselijk is gezien de ligging vlak naast het beschermd erfgoed.”

ü  Schaalgrootte, ruimtegebruik en visueel-vormelijke elementen

“De Owenslei heeft een te beperkte breedte om vooruit het terrein te kunnen oprijden met een vrachtwagen, het achteruit manoeuvreren zal mogelijks gevaarlijke situaties creëren. Verder is niet voorzien in een wachtzone op eigen terrein, waardoor het openbaar domein belast zal worden bij gelijktijdige leveringen aan de verschillende KMO-units.”

ü  Erfgoedwaarde

“Het project voorziet in de oprichting van de KMO-units in betonnen sandwichpanelen. Deze materiaalkeuze past zich niet in, in de historische context van het projectgebied waarin de aanvraag is gelegen. De aanvraag heeft een negatieve impact op de hoge erfgoedwaarden in de buurt en kan niet worden aanvaard.”

“De handeling nabij het in de inventaris opgenomen erfgoedobject en het beschermd onroerend erfgoed kan niet worden toegestaan. Het perceel waarop de ontwikkeling wordt voorgesteld, bevindt zich op de rand van een grote erfgoedsite. De site is volledig gelinkt aan de (nog steeds actieve) glasfabriek 'Glaverbel', tegenwoordig 'AGC Kempenglas'. Het nabijgelegen Hotel Casino van de glasfabriek is aangeduid als beschermd monument, en dit omwille van zijn architectuurhistorische, sociaal-culturele en volkskundige waarden. De glasfabriek, de woningen en de sociale woonwijken zijn vastgesteld als onroerend bouwkundig erfgoed omwille van hun architecturale en historische waarden. Het gaat om een intact bewaard ensemble van Glasfabriek met bijbehorende woningen, sociale woonwijk en casino. Er is een duidelijke zichtrelatie, waardoor het project een visuele afbreuk doet aan de historische erfgoedwaarden. Het naastgelegen Casino is inherent aan de vestiging van de in 1921-1923 gestichte glasfabriek. De vestiging van de glasnijverheid in Mol/Gompel betekende het ontstaan van het huidige gehucht en bepaalde het uitzicht van de hele wijk, inclusief het Casino dat naast de fabriek als werkplaats, het middelpunt was van het sociale leven in de wijk als verblijfplaats van de Waalse werknemers en als locatie van allerlei manifestaties. Door de art-decostijl van het exterieur hoort het gebouw thuis in de karakteristieke ontspanningsarchitectuur uit de eerste helft van de 20e eeuw. “